Kein automatisches Vorkaufsrecht für den Mieter

Wenn eine Immobilie verkauft werden soll, kann derjenige, zu dessen Gunsten das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, beanspruchen, dass ihm die Immobilie zu gleichen Bedingungen übertragen wird. Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt zwei Monate.

Man unterscheidet das „subjektiv persönliche Vorkaufsrecht“ vom „subjektiv dinglichen Vorkaufsrecht“. Von „subjektiv persönlichem Vorkaufsrecht“ spricht man, wenn das Vorkaufsrecht in der Weise eingetragen wird, dass eine festgelegte Person begünstigt ist, das Vorkaufsrecht auszuüben. Beim „subjektiv dinglichen Vorkaufsrecht“ wird es in der Weise eingetragen, dass der jeweilige Eigentümer eines festgelegten Grundstücks das Vorkaufsrecht ausüben kann.

Das vertragliche oder dingliche Vorkaufsrecht ist bei einer Zwangsversteigerung ausgeschlossen. Im Erbbaurechtsvertrag wird dem Grundstückeigentümer vom Erbbauberechtigten das dingliche Vorkaufsrecht eingeräumt. Bei Erbengemeinschaften ist Folgendes zu beachten: Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, so haben seine Miterben Vorkaufsrecht, solange sie ihren Erbteil noch selbst besitzen.

Für Mieter besteht im Verkaufsfall nicht automatisch ein Vorkaufsrecht – auch wenn dies immer wieder mal von Laien behauptet wird. Das Vorkaufsrecht greift nur dann, wenn nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde und diese Wohnung dann an einen Dritten verkauft werden soll. Es besteht jedoch nicht, wenn der Vermieter einen Kaufvertrag mit Familienangehörigen geschlossen hat. Darüber hinaus gilt es auch nur beim Erstverkauf der Wohnung.

Eine Gemeinde kann unter Angabe des Verwendungszweckes ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken ausüben; zum Beispiel wenn es sich im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes um Flächen handelt, die für eine Nutzung zu öffentlichen Zwecken vorgesehen sind oder wenn es sich um ein Umlegungsgebiet, ein Sanierungsgebiet oder den Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung handelt. Geregelt ist dies in § 24 Baugesetzbuch.