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RECHTSTIPP

Dauerbrenner Schönheitsreparaturen

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RECHTSTIPP. Neues aus Karlsruhe zur Quotenabgeltungsklausel.

Früher war es üblich, in Mietverträgen für Wohnungen, den Mieter zu verpflichten, nach festen Zeitintervallen die Wohnung zu streichen. Zugleich wurden prozentuale Quoten angegeben, welche regelten, in welcher Höhe sich der Mieter an entstehenden Renovierungskosten bei Beendigung des Mietverhältnisses beteiligen musste. Diesen Regelungen hat der Bundesgerichtshof mit seiner Rechtsprechung ab dem Jahr 2003 einen Riegel vorgeschoben. Seitdem wird oft behauptet, der Mieter müsse überhaupt nicht mehr streichen. Ganz so einfach ist es allerdings nicht, wie ein aktueller Fall des Bundesgerichtshofes zeigt (Beschluss vom 30. Januar 2024, Az. VIII ZB 43/23).

Die Mieterin forderte von der Vermieterin einen Kostenvorschuss für die Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung in Höhe von 26.210 Euro. Darüber hinaus sollte festgestellt werden, dass die Miete bis zur Durchführung der Schönheitsreparaturen um zehn Prozent gemindert ist. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit für erledigt erklärt hatten, hatte das Gericht noch über die Kosten des Verfahrens zu entscheiden. Dieser Streit ging durch drei Instanzen. Letztlich hat der Bundesgerichtshof die Kosten des Verfahrens der Mieterin als Klägerin auferlegt. Der Bundesgerichtshof stellt darauf ab, dass der Formularmietvertrag eine Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen durch die Mieterin nach Ablauf bestimmter Fristen, welche sich nach dem Grad der Abnutzung richten, vorsieht. Darüber hinaus enthält der Vertrag eine sogenannte Quotenabgeltungsklausel, wonach die Mieterin bei einem Auszug wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten seit den letzten Schönheitsreparaturen zahlen soll. Diese Quotenabgeltungsklausel ist – isoliert betrachtet – unwirksam. Dies entspricht der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes. In dem hier zu entscheidenden Fall stellt der Bundesgerichtshof jedoch klar, dass diese unwirksame Klausel keinen Einfluss auf die weitere Regelung im Mietvertrag habe, wonach die Mieterin Renovierungen durchzuführen habe. Die unwirksame Klausel infiziere daher nicht die Vornahmeklausel, welche weiterhin Bestand habe. Dies führte im Ergebnis dazu, dass die Mieterin weiterhin verpflichtet war, fällige Schönheitsreparaturen durchzuführen. Angesichts dessen hatte sie keinen Anspruch auf einen Vorschuss für die Renovierungskosten, trotz der unwirksamen Quotenabgeltungsklausel.

Auch wenn in den letzten Jahren eine Unmenge von Urteilen – auch des Bundesgerichtshofes – zu Schönheitsreparaturen ergangen sind, gibt es immer wieder neue Konstellationen, welche noch nicht höchstrichterlich geklärt wurden. Es bleibt für Vermieter und Mieter gleichermaßen spannend.

Florian Ernst
studierte Rechtswissenschaften
an der Universität Köln. Er ist seit
2002 Rechtsanwalt, seit 2007
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht und
seit 2011 Fachanwalt
für Bau- und Architektenrecht.

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